Wenn ein Darlehen endlich abbezahlt ist, fragen sich viele Eigentümer, was mit der dafür eingetragenen Grundschuld passiert. Muss sie gelöscht werden oder kann sie einfach im Grundbuch stehenbleiben? Entgegen landläufiger Meinung bringt das „Stehenlassen“ nur in wenigen Fällen Vorteile, birgt gleichzeitig aber erhebliche Risiken für einen späteren Verkauf oder eine spätere Überlassung der Immobilie.

Löschung der Grundschuld

„Ist ein Darlehen abbezahlt, erlischt eine dafür eingetragene Grundschuld nicht automatisch. Um eine Grundschuld löschen zu lassen, benötigt man zunächst eine beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank sowie eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Eigentümers“, erklärt Notarin Dr. Irene Kämper, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer, und führt weiter aus: „Handelt es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld, muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden.“

Verkauf der Immobilie

Wird die Immobilie verkauft, müssen bestehende Grundschulden in aller Regel gelöscht werden, denn andernfalls bestünde für den Käufer die Gefahr, dass es nach der Kaufpreiszahlung wegen offener Schulden des Verkäufers zur Zwangsversteigerung kommt. Liegen dem Verkäufer die Löschungsbewilligung und ein etwaiger Grundschuldbrief zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht vor, etwa weil das Darlehen noch nicht abbezahlt ist, wird üblicherweise die Notarin oder der Notar mit der Einholung dieser Unterlagen beauftragt.

„Oft werden die Löschungsbewilligung sowie ein etwaiger Grundschuldbrief an den Darlehensnehmer geschickt, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Werden diese Unterlagen nicht unmittelbar beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung vollzogen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie im Laufe der Zeit – ggf. über Generationen hinweg –verloren gehen. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief muss vor der Löschung ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren eingeleitet werden. Das verzögert die Abwicklung des Immobilienkaufvertrags um viele Monate bis schlimmstenfalls Jahre und kann beim Käufer Nichtabnahmeentschädigungen oder zusätzliche Mietkosten verursachen, für die der Verkäufer gegebenenfalls haftet“, warnt Kämper. Hier gilt also: Wer zügig löscht, vermeidet das Risiko, dass viele Jahre später die nötigen Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Vor allem Grundschulden mit Grundschuldbrief sollten daher nach Abbezahlung des Darlehens unverzüglich gelöscht werden.

Übertragung der Immobilie auf Kinder

Auch wenn Eltern ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen möchten, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, das Grundbuch „aufzuräumen“ und Grundschulden zu löschen. Häufig möchten sich die Eltern Nutzungsrechte an der Immobilie wie beispielsweise ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten. „Unter Umständen besteht das Risiko, dass der Erwerber die Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwendet. Bezahlt er den neuen Kredit nicht ordnungsgemäß ab, droht eine Vollstreckung durch die Bank und infolgedessen ein Erlöschen des Nutzungsrechts der Eltern“, erklärt Kämper.

Grundschuld im Einzelfall stehenlassen

„Nur selten kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehenzulassen. Dies ist dann der Fall, wenn zeitnah ein weiteres Darlehen aufgenommen werden soll, etwa für eine Modernisierung der Immobilie. Unter Umständen akzeptiert die Bank die bestehende Grundschuld zu denselben Konditionen erneut als Sicherheit. In diesem Fall spart man sich Notar- und Gerichtskosten für die Löschung der alten und die Bestellung einer neuen Grundschuld“, schließt Kämper.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Entscheidung

Ob ein Stehenlassen der Grundschuld sinnvoll ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Notarinnen und Notare beraten gerne hierzu, geben auf Nachfrage Auskunft zu den Kosten der Löschung und holen die erforderlichen Löschungsunterlagen ein.

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

Eine Adoption kommt häufig dann in Betracht, wenn Kinder über längere Zeit in einer Patchwork- oder Pflegefamilie leben und kaum oder kein Kontakt zu den leiblichen Eltern besteht. Die konkreten rechtlichen Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch abhängig vom Alter des Adoptivkinds in spe. Bei minderjährigen Kindern ist die Zustimmung der leiblichen Eltern erforderlich, wobei das bisher bestehende rechtliche Verwandtschaftsverhältnis mit der Adoption endet.

Lesen Sie, welche Rechte homosexuelle Paare durch die Einführung der gleichgeschlechtlichen Ehe erhalten.

Adoption von Minderjährigen

Bei einer Adoption vom Minderjährigen wird das Verwandtschaftsverhältnis zur Familie, in der das Kind bisher gelebt hat, immer vollständig gekappt. Soll ein Kind, das mit einem leiblichen Elternteil und einem Stiefelternteil zusammenlebt, adoptiert werden, muss daher der andere leibliche Elternteil zustimmen. Im Streitfall kann stattdessen ein Familiengericht die Zustimmung erteilen. Entscheidend ist, dass die Adoption dem Wohl des Kindes entspricht. Wenn das Kind das 14. Lebensjahr vollendet hat, muss es ebenfalls zustimmen. Vor dem 14. Geburtstag übernimmt dies der gesetzliche Vertreter, zum Beispiel ein sorgeberechtigter Elternteil.

Wenn sich Erwachsene adoptieren lassen

Bei der Adoption von Volljährigen ist die Zustimmung der leiblichen Eltern nicht mehr notwendig. Allerdings muss die Adoption sittlich gerechtfertigt sein. Insbesondere zählt hierzu ein bestehendes Eltern-Kind-Verhältnis. Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Erwachsenenadoption. Bei der sogenannten schwachen Adoption bleibt das Verwandtschaftsverhältnis zu den leiblichen Eltern bestehen. Somit können für den Adoptierten bis zu viermal Erbschafts- und Pflichtteilsansprüche sowie Unterhaltsverpflichtungen entstehen: den leiblichen als auch den Adoptiveltern gegenüber. Die starke Adoption hingegen lässt das Verwandtschaftsverhältnis zu den leiblichen Eltern samt der genannten Verpflichtungen erlöschen.

Voraussetzungen einer starken Adoption

Das Gericht wird der starken Adoption eines Erwachsenen in der Regel nur zustimmen, wenn bestimmte Gründe vorliegen. Hierzu gehört, dass die Familie bereits minderjährige Geschwister des jetzt volljährigen Kindes als Adoptivkinder angenommen hat oder gleichzeitig aufnimmt. Oder der Erwachsene hat schon als Minderjähriger in der Familie gelebt, aber die Zustimmung der leiblichen Eltern zur Adoption fehlte. Weitere mögliche Beispiele sind Ehepartner, die ihre Stiefkinder annehmen, oder wenn das Kind zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht volljährig ist.

Rechtliche Schritte zur Erwachsenenadoption

Um einen Erwachsenen zu adoptieren, stellen die Adoptiveltern und der Volljährige beim Familiengericht einen notariell beurkundeten Adoptionsantrag. Ist der Adoptionswillige bereits verheiratet oder lebt in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, muss auch dessen Ehe- oder eingetragener Partner zustimmen. Dem Antrag sind etliche Dokumente wie die Heiratsurkunde der Adoptiveltern und polizeiliche Führungszeugnisse beizufügen. Des Weiteren werden die Beteiligten und auch die leiblichen Kinder befragt, um sicherzustellen, dass tatsächlich eine familiäre Bindung besteht.

Kein Unterschied zu leiblichen Kindern

Durch eine Adoption ist das aufgenommene Kind den leiblichen und anderen adoptierten Kindern in allen Belangen gleichgestellt. Dies gilt sowohl für minderjährige, als auch für volljährige Adoptivkinder. Das Gericht übermittelt seinen Beschluss an das Standesamt und die Adoption wird automatisch im Geburtenregister eingetragen. Die Adoptiveltern oder, im Falle einer Erwachsenenadoption, der Adoptierte können jetzt eine neue Geburtsurkunde mit neuem Namen beantragen. Außerdem wird der Geburtsname an den Namen der Adoptivfamilie angepasst. Hier werden keine Ausnahmen zugelassen, was vor allem bei älteren Erwachsenen, die sich zum Beispiel beruflich einen Namen gemacht haben, ein Problem darstellen kann.

Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.

Einen berechtigten Erben vom Pflichtteil auszuschließen, ist von Gesetzes wegen nur in Ausnahmefällen möglich. Mitunter wünschen Betroffene jedoch selbst einen Pflichtteilsverzicht. Dazu ist ein Pflichtteilsverzichtvertrag notwendig. Dabei sind einige wichtige Vorgaben zu beachten.

Wie können Erbansprüche vertraglich geregelt werden?

Wer durch ein Testament oder einen Erbvertrag von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen ist, hat als direkter Angehöriger weiterhin Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser entspricht der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Möchte ein Erbberechtigter auf seinen Pflichtteil verzichten, muss dies in einem notariell beglaubigten Vertrag sowohl vom Erblasser als auch vom Erben vereinbart werden. Der Erblasser muss bei der Beurkundung anwesend sein. Der Erbberechtigte kann sich vertreten lassen.

Pflichtteilsverzicht: Was genau bedeutet das?

Ein Verzicht des ordentlichen Pflichtteils betrifft zusätzlich alle weiteren Ansprüche aufgrund des gesetzlichen Pflichtteilsrechts. Dazu gehören Ausgleichspflichtteile, Zusatzpflichtteile sowie Ergänzungsansprüche. Mögliche Erben des Erbberechtigten werden mit dessen Verzicht genauso vom Pflichtteil ausgeschlossen. Sofern der Erbberechtigte im Testament oder im Erbvertrag zusätzlich ausdrücklich vom Erbe ausgeschlossen wurde, wird er vollständig enterbt.

Lesen Sie hier, wie Sie Verwandte vom Erbe ausschließen können.

Wann kann ich jemanden vollständig enterben?

Einen Erbberechtigten nur aufgrund von Vernachlässigung oder Streitigkeiten vom Pflichtteil auszuschließen, ist jedoch nicht möglich. Wer die Auszahlung des Pflichtteils vermeiden möchte, muss nachweisen, dass der Erbberechtigte dem Erblasser oder einer nahe stehenden Person nach dem Leben trachtet. Wurde der Erbberechtigte wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr ohne Bewährung verurteilt oder der Aufenthalt in einem psychiatrischen Krankenhaus rechtskräftig angeordnet, ist der Ausschluss ebenfalls möglich.

Pflichtteilsstrafklausel beachten

Ehegatten können bereits im Testament oder Erbvertrag eine sogenannte Pflichtteilsklausel integrieren. Im sogenannten „Berliner Testament“ bestimmen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben. Weitere Erbberechtigte werden als Schlusserben eingesetzt. Sollte ein Elternteil versterben und ein Erbe dennoch den Pflichtteil fordern, bekommt dieser auch nach dem Tod des zweiten Elternteils nur den Pflichtteil. Der gesetzliche Erbanspruch entfällt.

Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.